Fig. 331
Boligblokk fra 1950-årene med pusset fasade og små balkonger som gir en viss rytme i fasaden. Detaljeringen i fasaden og beskjedne dimensjoner på balkonger og vinduer gir fasaden et ryddig og tiltalende utseende.
Foto: Johan-Ditlef Martens
Dette bladet behandler utvendig utbedring og forandring på boligblokker i hovedsak oppført etter 1945 og de konsekvenser modernisering kan få for arkitekturen og områdets særpreg. Endringer inne i boligene får liten eller ingen påvirkning på fasadene og blir bare overfladisk behandlet i bladet. En del generelle retningslinjer for moderniseringsarbeid er omtalt.
Bladet er utarbeidet på bakgrunn av de utfordringer f.eks. boligselskaper står overfor når bygninger skal utbedres. I de senere år er en del bygninger ved ombygging blitt tilført elementer som f.eks. fasadekledninger og spesielle balkonger som virker fremmede i forhold til bygningskroppen. Tilfeldige forandringer på hus gir ofte dårlig resultat. Utformingen av huset og omgivelsene må gi premissene for utbedringene. Modernisering og utbedring uten en samlet plan kan dessuten bli unødig kostbar.
Plan- og bygningsloven
Forskrifter til plan- og bygningsloven (pbl)
Lov om borettslag av 4. febr. 1960, sist revidert 30. april 1993
Lov om aksjeselskaper av 4. juni 1976, sist revidert 22. desember 1995
Lov om eierseksjoner av 4. mars 1983, sist revidert 30. april 1993
Planløsning:
220.115 Dagslysbehov i bygninger
220.120 Planlegging av godt innemiljø i boliger. Momentliste
330.214 Eksempler på livsløpsboliger. Blokk og rekkehus
361.501 Utforming og bruk av balkonger og terrasser
Byggdetaljer:
520.406 Fugeforsegling med fugemasse
522.513 Lydisolerende tunge etasjeskillere
522.515 Flytende golv for lyd- og vibrasjonsisolering
523.422 Lydisolasjonsegenskaper til yttervegger
542.301 Murt forblending. Del I og II
552.305 Ventilasjon i boligblokker/bygårder
571.954 Forseglede ruter med spesielt god varmeisolasjon
571.955 Forseglede ruter for beskyttelse mot solinnstråling – solkontrollerende ruter
Byggforvaltning:
612.011 Stilarter i arkitekturen etter 1945. Del I og II
622.017 Utbedring og ombygging i boligselskaper
722.524 Forbedring av lydisolasjonen i tunge etasjeskillere
723.312 Etterisolering av betong- og murvegger
733.162 Utbedring og reparasjon av eldre vinduer
752.601 Forbedring av ventilasjon i boliger
Ifølge plan- og bygningsloven krever vesentlige endringer eller vesentlige reparasjonsarbeider i eller på en bygning at tillatelse innhentes fra kommunen før arbeidet settes i gang. Eksempler er endring av fasade eller tak, arbeider som er så omfattende at vesentlige deler av bygningen blir fornyet, større ominnredninger eller bruksendringer. I tvilstilfeller bør man konferere med kommunen om man må byggemelde planlagte forandringsarbeider.
Søknad om tillatelse skal dokumentere at krav gitt i eller i medhold av plan- og bygningsloven inkl. forskrifter til loven vil bli oppfylt. Tegninger og beskrivelser skal beskrive forholdene før og etter ombyggingen.
Ved arbeid som krever tillatelse, skal man varsle naboer og gjenboere skriftlig om planene før man søker om tillatelse.
I lovverket fins det to muligheter for å bevare en bygning eller et område mot forandringer. Riksantikvaren kan med hjemmel i kulturminneloven frede en bygning, områder eller omgivelser ved å tinglyse heftelse på eiendommen(e).
Med hjemmel i plan- og bygningsloven kan kommunen verne avgrensede områder ved å regulere området til bevaring og slik ta vare på områdets kulturhistoriske verdi. Eksempler på slikt vern er deler av bergstaden Røros og Lille Tøyen hageby i Oslo. Flere steder fins også gatepartier med fasaderekker som er vernet ved regulering. Se Byggforvaltning 612.012 Bygningsvern. Definisjoner, verneverdier og råd om bygningspleie og 612.015 Bygningsvern. Lover og vernemyndigheter.
Boligselskaper brukes i bladet som fellesbetegnelse på borettslag, boligaksjeselskaper, boligsameier osv. Normalt har styret myndighet til å gjennomføre vanlig vedlikehold uten at saken skal behandles i generalforsamling/sameiermøte dersom kostnadene er begrenset til ca. 5 % av årsinntekten i selskapet. Ved større belastninger, prinsippavgjørelser eller saker som medfører standardheving, kreves som regel 2/3 flertall i generalforsamling eller sameiermøter. Se Byggforvaltning 622.017 og [521].
Først med bygningsloven av 1965 ble lovverket gjort gjeldende for hele landet. Tidligere lover gjaldt i hovedsak for byene og det nærmeste byggebeltet rundt disse. Lovene kunne dessuten fravikes ved kommunale vedtekter. De enkelte kommunene kunne også ha egne vedtekter om bygningens utførelse.
Ved ombygging/modernisering bør man vurdere brannsikkerheten i bygningen og ev. gjennomføre forbedringer.
Om brannsikring etter dagens lov, se Byggforskserien gruppe 321, 520 og 720.
Planlegging for modernisering er krevende. Det er nødvendig å ha kjennskap til den byggeteknikken som er brukt i den aktuelle bygningen og hvilke muligheter som ligger i ny teknikk. Skal man lykkes i å modernisere bygningen på en skånsom måte og med respekt for eksisterende byggekunst, bør man engasjere erfarne arkitekter/planleggere som har gjennomført flere restaureringsarbeider med godt resultat. I mange tilfeller må planleggingen gjøres slik at gjennomføringen kan tas i etapper av hensyn til økonomien i boligselskapet. Planleggingen bør likevel gjøres under ett. Det er viktig å se helheten i moderniseringen og unngå endringer som senere må gjøres om igjen fordi man ikke hadde helheten for øye.
I dag blir bygninger fra tiden etter 1940 betraktet som halvgamle og modne for forandringer. De blir ofte lite verdsatt. Man betrakter dem som kjedelige og "grå". De har ennå ikke nådd en alder som gjør at de er interessante, attraktive og oppfattes å ha et verdifullt særpreg for sin tid. Husene er dessuten ikke bygd etter dagens forskrifter og de krav man i dag stiller til standard og utstyr. I tillegg kan de ha vært lite vedlikeholdt.
Husene ble i etterkrigstiden fram til ca. 1955 oppført i en periode med materialrasjonering og mangel på mye utstyr. Samtidig var det stor knapphet på boliger, og byggingen ble forsert for i størst mulig utstrekning å tilfredsstille etterspørselen. Stilmessig var bygningene fra 40- og 50-årene nøkterne og med lite pyntede fasader. De har ofte noen trekk fra funksjonalismen, se Byggforvaltning 612.011. Den nøkterne byggestilen understrekes mange steder av et flatt og lite variert og beplantet uteområde. Slike utearealer er ofte lite praktiske og attraktive.
Varmetapet gjennom ytterkonstruksjonene i eldre hus er stort, se pkt. 221 og 222. Kuldebroer og luftlekkasjer medfører høye oppvarmingsutgifter og kalde overflater på golv spesielt mot kjeller, og på yttervegger nær etasjeskillere eller innervegger støpt sammen med ytterveggene. Ved modernisering eller ombygging er det behov for utbedringer, se pkt. 3. Om vinduer se pkt. 23.
Siden før 1940 har de fleste nybygg blitt bygd med doble glass i vinduene og med moderate glassarealer. De fleste vinduer manglet imidlertid tettelister og var ofte trekkfulle. Mange vinduer er med årene skiftet til nye vinduer med glide- eller horisontalhengslede rammer. Hensikten var å få bedre isolerte ruter, mindre trekk og mer lettstelte vinduer. De store glassflatene man da fikk, endret imidlertid fasadene i betydelig grad og harmonerte dårlig med bygningens arkitektur. Mange trodde dessuten feilaktig at forseglede glassruter, eller såkalt isolerglass, hadde bedre varmeisolering enn koblede vinduer, ev. vinduer med innadslående varevindu.
Lydisoleringen i mange blokker er så dårlig at beboerne plages av støy både fra kilder i bygningen og fra trafikkstøy. Lydisolering mellom leiligheter kan bedres vesentlig med metoder beskrevet i Byggforvaltning 722.512 og 722.524 når det gjelder etasjeskillere, og Byggforvaltning 724.523 for skillevegger.
Ytterveggenes støydemping kan bli vesentlig bedre om man også tar hensyn til støydempende konstruksjonsprinsipper, at konstruksjonen blir lufttett og at man enten øker veggens flatevekt eller lager en dobbeltkonstruksjon, se Byggdetaljer 523.422. Skal man ha ventiler i veggene, bør de utformes støydempende, se Byggdetaljer 536.215, eller man monterer et ventilasjonsanlegg med lydfeller og ev. varmegjenvinner.
Alt fra 1940-årene ble mange blokkleiligheter beregnet på familier bygd med balkonger. Balkongene hadde imidlertid så små dimensjoner, ofte i størrelsesorden 1,0 m x ca. 1,3 m, at de vanskelig kunne brukes til opphold for flere personer samtidig. De ble likevel av beboerne betraktet som verdifulle som supplement til leilighetens arealer og brukt bl.a. til tørking av tøy, oppbevaring og kjøling.
Etter dagens bostandard er det ofte et sterkt ønske å få en balkong som kan brukes til sosialt samvær med familie og venner. Man ønsker å kunne møblere balkongen med sittegruppe, planter osv.
Store balkonger har som konsekvens at sol- og lysinnfallet til egen leilighet, og særlig til leiligheten under, begrenses. Balkonger påvirker dessuten bygningens arkitektur og vil ofte endre boligmiljøet. Bygging av nye balkonger på eksisterende bygninger stiller også store tekniske krav til innfesting, bæresystemer osv. Ombygging av balkonger er omtalt i pkt. 36.
I mange år etter 1945 ble det så å si uten unntak bygd familieleiligheter. Fremdeles har mange områder stor overvekt av leiligheter med to til tre soverom. Med de endringene som har skjedd i samfunnet, trengs det mer varierte størrelser på leilighetene. Det er ofte ønskelig å dele opp leiligheter eller å kunne slå sammen to leiligheter til større enheter. Aktuelt er det også å gi leilighetene bedre standard ved f.eks. å øke størrelsen på toaletter og bad for bl.a. å tilpasse leilighetene til livsløpsstandard. Behov og retningslinjer for slik planlegging er behandlet i Planløsning 330.214 og andre blad i samme gruppe. Også slike endringer bør ses i sammenheng med en helhetlig modernisering.
I eldre blokkbebyggelse er det som oftest behov for bedre ventilasjon og ønske om varmegjenvinning, utbedring av elektrisk anlegg osv. Byggdetaljer 552.305 og Byggforvaltning 752.601 behandler ventilasjon i større bolighus.
Byggforvaltning 612.011 viser hovedtendenser i norsk arkitektur etter 1945 og behandler mange ulike typer bygninger. Stilartene har satt et visst preg på boligblokker, men funksjon og økonomiske rammer gir bygningene en mer nøktern utforming enn mange andre bygningstyper. Stilartene blir ikke så lett synlige som i enkeltstående spesielle bygninger. Byggemåte og fasademateriale er derfor i dette bladet lagt til grunn for omtalen av byggeepokene. Hensiktsmessig inndeling er:
– Bærende yttervegger, 1945 – 1960
– Hus med ikkebærende fasader, 1960 – 1975
– Industrialisert bygging, ca. 1965 – 1980
Etasjeskillerne er i armert betong som ofte har tregolv på tilfarere. Der hvor balkonger fins, er etasjeskilleren som oftest utkraget betongplate eller betongplate på innstøpte ståldragere, se pkt. 36.
Fig. 321
Boligområde i spekket tegl fra 1949 Bygningskroppen, vinduene og balkongene skaper en god balanse mellom orden og variasjon.
Foto: OBOS
Vegger av ren gassbetong og betongvegger med utvendig isolasjon av gassbetong, har en viss isolering over kuldebroene. De øvrige konstruksjonene har markerte kuldebroer.
Sprekker oppsto ofte i vegger av gassbetong eller med gassbetong utvendig. Det porøse materialet ble fuktig og frøs i stykker. På grunn av skader og dårligere varmeisolering, ble mange av husene kledd utvendig med plater på utlekting. Det gjaldt særlig gavlvegger, som imidlertid sjelden ble tilleggsisolert samtidig. På mange hus er kledningene senere demontert, og en tynn isolasjon er satt opp mellom lektene før veggene ble kledd på nytt. Man kledde ofte veggene med asbestsementplater, noe som har krevd ny modernisering senere.
En annen måte å tilleggsisolere veggen på er å sette opp mineralull mellom spikerslag og kle veggen med plater eller panel, se Byggforvaltning 723.312. Kledningen må være i samsvar med ev. branntekniske krav. For å oppnå samme U-verdi må isolasjonstykkelsen være ca. 20 % tykkere når isolasjonen monteres mellom trelekter enn når isolasjonen danner et homogent sjikt, forutsatt samme isolasjonsklasse.
En tredje måte å tilleggsisolere veggen på er å bruke mineralull og teglforblending som nevnt i pkt. 324. Veggen blir da vesentlig tykkere og endrer utseende. For å bære forblendingen må konsoller monteres til veggen/grunnmuren.
Vinduene bør flyttes ut i veggen slik at de ligger mot isolasjonssjiktet for å gi et mer normalt utseende og unngå kuldebroer i vindussmyget.
Samtidig med endring i byggemåte ble balkongene ofte trukket delvis inn i bygningskroppen og gjort betydelig større. I bygningene fra denne tiden dekker balkongene ofte hele fasaden foran stua. Balkongfronten ble også ofte markert som en skive foran fasaden for øvrig.
Fig. 341
Bygning med lette ikkebærende fasader fra 1960-årene. Fasadene ble mer oppdelt i farger og materialbruk. De fleste boligblokkene ble bygd i fire etasjer.Foto: OBOS
På grunn av sikkerhet mot brann aksepterte myndighetene ikke gjennomgående isolasjon fra etasje til etasje. Dekker og skillevegger i betong ble derfor ofte ført helt ut til eller ut forbi fasadekledningen. Skilleveggene kan også være avsluttet like bak ytterkledningen, ev. med noe isolasjon ytterst for å isolere kuldebroer.
Også i disse husene er etasjeskillerne og golv i balkonger støpt av betong. Balkongdekkene ble ofte delvis frigjort fra etasjeskillene ved at dekkene ble punktvis opplagret i skilleveggene.
Med forholdsvis liten tykkelse på ytterveggene ble også avstanden mellom fasadeflaten og vinduenes ytterside liten. Vinduene ble dermed mer utsatt for vær og vind enn ved tidligere byggemetoder. Samtidig ble gjerne vindusomramningen forenklet. Det har derfor oppstått en del råteskader i vinduer og brystningsfelt.
Ved all utbedring og modernisering av disse fasadetypene er det viktig å sørge for god vindtetning og fuktsikring inkludert drensmuligheter i konstruksjonene. Man må også sørge for korrekt utførte fuger som kan ta opp de påkjenningene som kan forekomme, se Byggdetaljer 520.406. Fugemasser må dekkes for ikke å bli nedbrutt av sol og nedbør.
Fig. 352
Industrialisert bygging brukes gjerne i store bygninger og byggeområder. Byggene virker ofte overdimensjonerte og tunge. Områdene kan bli monotone og kjedelige.
Foto: Jens Bjørneboe
Den andre elementtypen av gassbetong ble levert med en relativt tynn overflatebehandling fra fabrikk. Overflaten ble på bygget supplert med ny puss, maling eller en kledning. Denne typen elementer ble lite brukt i boligbygging.
Oppheng og elementskjøter er også helt avgjørende for kvaliteten av elementveggene, og det kan være vanskelig å komme til for kontroll. Det er viktig at festedetaljene er korrosjonsfaste og robuste nok og at de er beskyttet mot fukt både utenfra og innenfra (kondensasjon).
I de fleste tilfeller vil det være mest tjenlig å velge en litt nøktern utforming for at balkongene ikke skal virke dominante i bebyggelsen eller «rive i stykker» helheten, se eksempler i pkt. 43.
Ved valg av nye balkonger må man vurdere om det er mulig å henge balkongene opp i eksisterende vegger eller dekker. Er ikke det mulig eller hensiktsmessig, må man føre bæringen ned til terreng.
Helhet i det enkelte bygg og i et bebygd område er et uttrykk for god kvalitet og byggeskikk. Dette utelukker ikke at det bør være en viss variasjon og spenning i bebyggelsen i samspill med omgivelsene. Monotoni er som regel ikke god kvalitet. Det bør heller ikke være for mye av prangende eller påtrengende detaljer eller enheter i miljøet. Man bør tilstrebe en harmonisk bebyggelse med en behersket spenning. Ikke alt opprinnelig er godt og må beholdes. Fornyelse kan være positivt. Overdrivelser er uheldig enten det gjelder kvantitet, dimensjoner, detaljer eller farger. Materialvalg og former er viktig. Også materialer med ulik struktur kan brukes sammen, men form og detaljer bør ikke virke utfordrende, se f.eks. fig. 42 b.
Figurene 321, 331 og 341 viser alle gode eksempler som er typiske for sin tid. Bygningen på fig. 42 a er også et hederlig eksempel på en velproporsjonert bygning med nøkterne, men solid utførte detaljer og gode materialer som tåler å bli brukt.
Fig. 42 a
Velproporsjonert bygning fra midten av 1950-årene. Bygningskropp, detaljer og farger er i harmoni med hverandre, og det er ingen overdrevne eller påtrengende detaljer.
Foto: Johan-Ditlef Martens
Figurene 42 b og 42 c viser eksempler på rehabiliterte boligblokker som i fasadeuttrykk ikke avviker vesentlig fra det opprinnelige, selv om balkongene er blitt betydelig større. De dominerer likevel ikke bygningskroppen, som er forholdsvis massiv og tung.
Fig. 42 b
Oppussede boligblokker med fasade av slemmet tegl, se pkt. 32, har fått nye, større balkonger som pga. av enkel detaljering og farger som harmonerer med veggfargen, virker velproporsjonerte og nøkterne.
Foto: Mette Sjølie
Fig. 42 c
Fasaden, type omtalt i pkt. 33, er tilleggsisolert og pusset utvendig. Vinduene er flyttet ut til normal posisjon i vegglivet. Balkongene er blitt mer enn dobbelt så store som de opprinnelige. Behersket bruk av materialer og med glass i midtpartiet gjør konstruksjonen luftig og åpen. De tette sidepartiene har mål omtrent som de opprinnelige balkongene, men er snudd i forhold til disse, se skisse.
Foto: Jens Bjørneboe
Bruker man svært mange elementer, farger og detaljer i en fasade, kan man «rive i stykker» helheten, se fig. 43 a – c. Detaljene kan bli så dominerende at man ikke ser konstruksjonen klart, og det blir vanskelig å se sammenhengen mellom bygningspartiene og hvorfor enkelte detaljer er valgt. Fasaden kan da bli påtrengende og virke kaotisk. Det synes som om man da vil skape en moderne fasade med mange effekter fra dagens formspråk uten å vurdere hva bygget tåler av detaljer.
Fig. 43 a
Enkel boligblokk som omtalt i pkt. 33. Bygningen er pusset opp med mange materialtyper og bruk av seks forskjellige farger i fasaden. I tillegg er det brukt moderne elementer med skråstilte lister, antakelig for å «live» opp en fasade som opprinnelig hadde et forholdsvis strengt mønster. Fasaden er blitt uklar og usammenhengende pga. bruk av farge og detaljering.
Foto: Jens Bjørneboe
Fig. 43 b
Utvendig tilleggsisolert betongblokk (pkt. 33). Populært bølgemønster er brukt i platekledningen av denne oppussede fasaden. Fargene brun og grå virker tilfeldig variert og har ingen sammenheng med bygningskropp, materialbruk, bygningens funksjon eller oppdeling i boenheter. Fargebruken bidrar til å gjøre bygningens form uklar.
Foto: Jens Bjørneboe
Fig. 43 c
Bygningen er tilleggsisolert utvendig og pusset opp med gul, svart og rød tegl i fasaden. Fargevariasjonen er tilfeldig og bidrar ikke til et helhetlig uttrykk i fasaden. Fasadens spettete fargespill dominerer og «løser opp» bygningskroppen.
Foto: Jens Bjørneboe
Godt gjennomført planlegging og utførelse er viktig for helheten. Detaljene må derfor stemme med og understreke helheten. I figurene 44 a – c er vist detaljer som er blitt tilfeldige og lite gjennomtenkt. De understreker unøyaktighet og gir oppussingen et sjusket preg.
Fig. 44 a
Detalj som understreker unøyaktighet og lite gjennomtenkt/ planlagt løsning. Plateskjøtene stemmer ikke fra den ene siden av vegghjørnet til neste. I stedet for å bruke et hjørneprofil har man understreket det tynne og billige ved å la platene stikke et par centimeter ut forbi hjørnet, se skissen. Detaljen vil medvirke til at kledningen kan bli skadet.
Foto: Jens Bjørneboe
Fig. 44 b
Fasadekledningen er montert uten at platenes dimensjoner er tilpasset målene i veggen. Platene «går ikke opp». Veggen har fått et sjusket og tilfeldig preg som står i sterk kontrast til en påkostet dør. Den opprinnelige døra har dessuten antakelig hatt et overliggende glassparti som nå er erstattet av tynne plater. Platene ligger heller ikke helt an mot døras toppkarm. En list her ville gitt et mer solid inntrykk.
Foto: Jens Bjørneboe
Fig. 44 c
Med de utenpåliggende konsollene som virker som knaster i fasaden, har man understreket et nytt og fremmed element i veggen. En sammenhengende og mindre dimensjon i bæreprofilene ville virket mindre påtrengende og mer naturlig.
Foto: Jens Bjørneboe
Bladet er skrevet av Margrete Dalaker. Saksbehandler har vært Fred Solvik. Redaksjonen ble avsluttet i november 1996.
1. Seks informasjonshefter. Bestillingsnr. HB-3052
2. Å gjennomføre forbedringer. Bestillingsnr. HB-3053
3. Nye fasader og balkonger. Bestillingsnr. HB-3054
4. Bedre utearealer og trafikkløsninger. HB-3055
5. Fellesrom. Bestillingsnr. HB-3056
6. Nye boligplaner. Bestillingsnr. HB-3057
7. Byggeskikk og arkitektur. Bestillingsnr. HB-3058
© SINTEF Byggforsk
Materialet i dette dokumentet er omfattet av åndsverklovens bestemmelser. Uten særskilt avtale med SINTEF Byggforsk er enhver eksemplarfremstilling, tilgjengeliggjøring eller spredning utover privat bruk bare tillatt i den utstrekning det er hjemlet i lov eller tillatt gjennom avtale med Kopinor, interesseorgan for rettighetshavere til åndsverk. Utnyttelse i strid med lov eller avtale kan medføre erstatningsansvar, og kan straffes med bøter eller fengsel.
Høst 1996 ISSN 2387-6328
Vær obs på at anvisningen kan være utarbeidet i henhold til tidligere regelverk.
§ 4-1 Dokumentasjon for driftsfasen § 12-11 Balkong, terrasse og lignende § 14-1 Generelle krav § 14-2 Krav til energieffektivitet § 14-3 Minimumsnivå for energieffektivitet § 14-4 Krav til løsninger for energiforsyning § 14-5 Unntak og krav til særskilte tiltak