0 Generelt

01 Innhold

Bladet beskriver en metode for tilstandsvurdering av tekniske og bruksmessige forhold i eksisterende boliger. Det skal være en hjelp i arbeidet med å vurdere om boligen kan tilpasses behovene til eldre eller funksjonshemmede beboere. Utgangspunktet er en person, ev. med familie, som har funnet ut at boligen deres ikke lenger passer på grunn av personenes funksjonsnedsettelser, og som trenger et grunnlag for å vurdere sin nåværende eller en annen bolig.

02 Målgruppe

Bladet kan brukes av beboere, planleggere og saksbehandlere når de vurderer tiltak som kan gjøre boligen mer velegnet. Sjekkpunkter som grunnlag for å vurdere boligens tilpasningsmuligheter er gitt i Planløsning 241.418 Bolig for funksjonshemmede. Sjekkeliste for individuell tilpassing.

03 Begreper

031 Tilpasning av bolig for eldre eller funksjonshemmede er endringer i planløsning, bygningsmessige forhold eller teknisk utstyr med sikte på å lette dagliglivets aktiviteter for beboere som har nedsatt funksjonsevne og som ev. bruker tekniske hjelpemidler.

032 Utbedring av bolig er reparasjoner og bygningsmessige tiltak etter skader, unormal slitasje, tidligere ombygginger o.l. som setter boligen i sin opprinnelige funksjonelle eller tekniske stand. Utbedring er mer enn vanlig vedlikehold.

033 Standardheving er vanlige moderniseringstiltak som øker boligens tekniske eller bruksmessige standard over det nivået huset holdt som nytt.

034 Livsløpsstandard er en generell boligstandard for alle livets faser. Standarden gjør det mulig å bruke en vanlig, manuell rullestol. Boligen har livsløpsstandard om inngangsplanet har trinnfri atkomst og inneholder stue, kjøkken, bad (el. dusj med WC), et soverom og i tillegg har innvendige mål som tilfredsstiller standarden, se Planløsning 330.211 Livsløpsboliger.

Livsløpsstandard kan i en del tilfeller være et utgangspunkt for individuell tilpasning. I andre tilfeller trengs mer plass eller andre tilpasninger.

035 Individuell tilpasning gjøres for å møte spesielle behov som den enkelte beboeren og ev. familien har. Individuell tilpasning krever nøye kjennskap til behovene til beboeren og ev. familien. Individuell tilpasning krever også at beboeren selv og ev. hans/hennes familie medvirker. Individuell tilpasning i boligen er behandlet i Planløsning 241.418.

036 Funksjonsvurdering er en analyse av funksjonsevne og krav til aktiviteter. Denne utføres ofte i et samarbeid mellom beboer og ergoterapeut, se Planløsning 241.411 og 241.412.

04 Henvisninger

Plan- og bygningsloven (pbl)

Teknisk forskrift til pbl med veiledning

Forskrift til pbl om saksbehandling og kontroll med veiledning

Planløsning:

241.010 Saksbehandling, ansvar og kontroll i byggesaker

241.012 Mindre tiltak som er unntatt fra søke- og meldeplikt. Del I og II

241.013 Meldingssaker

241.411 Analysemetode for funksjonshemninger

241.412 Sjekkeliste for funksjonshemninger

241.418 Bolig for funksjonshemmede. Sjekkeliste for individuell tilpassing

Byggforvaltning:

700.305 Tilstandsanalyse som grunnlag for vedlikeholdsplan

700.603 Tilbygg til småhus

727.602 Planlegging av nytt baderom i boliger

727.826 Nytt baderom i boliger

1 Boligsaken

11 Boligsak og menneskeverd

Personer som har problemer med å utføre hverdagens gjøremål, kan føle seg umyndiggjort av et velmenende, men bedrevitende helsevesen. Ved å definere problemene som boligsak i stedet for helsesak, får personen det gjelder, mye mer innflytelse. Beboeren endrer rolle fra å være «syk» til å bli byggherre med avgjørende ansvar for løsninger som velges, såvel som for økonomiske konsekvenser.

12 Grunnlag for boligsak

Grunnlaget for å foreta en vellykket tilpasning av boligen er:

– en funksjonsvurdering av beboeren

– en utredning av behovet for personlig hjelp og tekniske hjelpemidler

– en tilstandsvurdering av boligen

På bakgrunn av dette kan man utarbeide en mulighetsanalyse som muliggjør individuell boligveiledning og treffe beslutning om tilpasning og utbedring av boligen eller overgang til ny bolig.

13 Framdrift

Boligsaken kan framstilles som en prosess, se tabell 13. I dette bladet blir trinn 2 b og 3, boligens tilstand og mulighetsanalysen, behandlet. Funksjonsvurdering (trinn 2 a) er behandlet i Planløsning 241.411 og 241.412.

Der offentlige støtteordninger og rådgivning kommer inn i utbedringssaker, må det foretas noen avklarende runder på bestemte steg i planleggingen. Det er utarbeidet veiledende «boligløyper» som beskriver aktører og ansvarsforhold for disse rundene, se [624].

Tabell 13

Framdrift i en boligsak

14 Tverrfaglig prosess

Beboere som trenger boligtilpassing, må påse at rådgivningen bygger på tverrfaglig samarbeid. Helsepersonell og bygningskyndige må samarbeide for å sikre at planlegging, prosjektering og utførelse fører til tjenlige løsninger.

Det er viktig for alle parter i prosessen å være klar over at det er beboeren som er byggherre (tiltakshaver), og derved både har det avgjørende ordet og det økonomiske ansvaret for beslutningene som tas.

15 Deltakere i boligsaken

151 Beboerens individuelle behov  er utgangspunktet for tilstandsvurderingen. Målet er en utbedring og tilpassing som passer den enkelte husholdningen, og som kan gjennomføres innen en rimelig kostnadsramme og finansieringsplan. Man må ta hensyn til behovene til alle medlemmene i husholdningen, men det er den funksjonshemmedes behov, livsstil og synspunkter som må stå i sentrum.

Analysen av funksjonsevnen bygger på personlige opplysninger og er underlagt taushetsplikt. De viktigste elementene i denne analysen må ligge til grunn for vurderingen av boligen og formidles til den som utfører tilstandsbeskrivelsen. Den funksjonshemmede kan selv bringe opplysningene videre eller gi samtykke til at fagpersonen gjør det.

152 En ergoterapeut kan sammen med den funksjonshemmede vurdere behov for tekniske hjelpemidler og personlig hjelp. Metoder for å vurdere hjelpemiddelbehovet er beskrevet i Planløsning 241.411.

153 Den bygningskyndige er oftest en arkitekt. Kommunen kan avtale hjelp ved planlegging av en tilpasning med en arkitekt. Husbanken kan gi tilskudd til dekning av arkitektbistand.

154 Hjemkommunen har ansvar for å bistå vanskeligstilte med å forbedre sin boligsituasjon. Dette ansvaret for å bistå funksjonshemmede med å skaffe/tilrettelegge bolig er hjemlet i lov om sosiale tjenester. Det varierer en del hvor godt de enkelte kommunene ivaretar sitt ansvar. I mange kommuner er saksbehandlere i det sosiale hjelpeapparatet ofte usikre på om de bør tilrå eldre og funksjonshemmede å bli boende i nåværende boliger eller flytte til bedre egnede boliger. Hjelpeapparatet mangler oversikt over boligmassen generelt og analyser av den enkelte boligens tilstand. Man savner også ofte ressurser til planmessig rådgivning med sikte på boligtilpasning.

155 Husbanken kan gi støtte til planlegging og lån/tilskudd til byggearbeidene.

2 Krav til boligen

21 Generelt

Mange eldre og funksjonshemmede bor i boliger som ikke er velegnet for dem. Boligen kan ha lav standard eller ha alminnelig standard, men være lite egnet for vedkommende. Allmenn, god boligstandard er særlig viktig både for funksjonshemmede (som kan være mer ømfintlige enn andre) og deres hjelpere. På bakgrunn av en funksjonsanalyse, se Planløsning 241.411, vurderer man hvor godt egnet boligen er.

22 Livsløpsstandard

De fleste husholdningene kan fortsette å bo i en bolig med livsløpsstandard, selv i eldre år eller om et av familiemedlemmene skulle bli funksjonshemmet for kortere eller lengere tid.

Livsløpsstandard brukes som et minstekrav ved tilpassing for bevegelseshemmede og ved forebyggende boligutbedring for eldre. Individuelle behov avgjør om livsløpsstandard er tilstrekkelig. En person som bruker elektrisk rullestol trenger ofte større plass, og f.eks. miljøhemmede (astmatikere, allergikere osv.) stiller helt andre krav til boligen.

23 Tekniske hjelpemidler

Tekniske hjelpemidler som kan lette hverdagen og gjør det mulig å leve et mer aktivt og sosialt liv, krever ofte tilpassing av boligen. Noen trenger hjelpemidler som gjør at boligen ikke kan tilpasses. Alternativet er å flytte til omsorgsbolig eller bygge et helt nytt hus. Men mange ønsker å bli boende i boliger som fungerer dårlig, fordi de selv eller resten av familien har tilknytning til det aktuelle huset og nærmiljøet og kan få god hjelp av sitt lokale nettverk.

24 Teknisk standard

Enkelte boliger er i dårlig stand og trenger mye vedlikehold, noe som innebærer en stor belastning for beboeren. Utbedring av slike forhold betyr derfor mye for muligheten til å bli boende. Husets vedlikeholdsstatus er også avgjørende for å ta stilling til om teknisk utbedring og funksjonelle forbedringer vil svare seg. Tekniske undersøkelser kan innebære at f.eks. kledning og golvbord fjernes og konstruksjoner avdekkes. Skjulte feil som fuktskader og råte, bør avdekkes og kalkuleres før man setter i gang utbedring.

25 Hjemmeulykker

Hjemmeulykker er ofte en følge av dårlig vedlikehold og bygninger som er uheldig utformet. Ved tilpasning bør en sørge for å fjerne ulykkesfeller og utføre sikringstiltak, se Planløsning 220.210 Sikring mot hjemmeulykker. Svaksynte, personer med svimmelhet, ustøhet, generell muskelsvekkelse, som har dårlig lunge- og hjertekapasitet eller hukommelsessvikt, er særlig utsatt for hjemmeulykker. Både ved brann og hvis de faller, vil eldre og funksjonshemmede skades oftere og alvorligere enn andre.

3 Tilstandsvurdering

31 Generelt

En vurdering av tilstanden til boligen skal dokumentere boligens funksjonelle og tekniske egenskaper som er relevante for tilpasningen. Vurderingen bør bl.a. omfatte undersøkelse av hvilke vegger som ev. kan fjernes, om bærekonstruksjoner tåler nye åpninger i vegger eller å montere teknisk utstyr som løfteskinner o.l. Det bør videre undersøkes om rørføringer og ventilasjonssystem ligger til rette for omdisponering av funksjoner i boligplanen.

32 Forberedelse

Vurderingen bør utføres av en bygningskyndig person (arkitekt eller ingeniør). Vedkommende må først intervjue beboeren og ev. en ergoterapeut for å få oversikt over hvilken funksjon man ønsker å oppnå. Så må han foreta en befaring sammen med beboeren og ev. ergoterapeuten for å få innblikk i beboerens ønsker og prioriteringer.

33 Befaring

Tilstandsvurderingen bør legges opp slik at beboeren først presenterer det han eller hun mener er viktigst, dernest vurderes de overordnete temaene generell boligstandard, vedlikeholdsstatus og ytre tilgjengelighet som er avgjørende for om en ønsker å satse på tilpasning. Deretter kommer de funksjonelle manglene ved de enkelte rommene, bygningsdelene og systemene. Ved tilstandsanalysen bør man følge en sjekkliste, se f.eks. den i Planløsning 241.418. Det kan bli nødvendig å gå fram og tilbake i bygningen og sjekklista flere ganger før en er sikker på at alle vesentlige forhold er undersøkt.

34 Dokumentasjon

341 Prosjektidentifikasjonen må inneholde på eiendommens navn, adresse, gårds- og bruksnummer. Det er nyttig å vite byggeår, bygningstype, tidligere og nåværende eiere, forvaltningsselskap eller andre kontaktpersoner dersom dette er andre enn beboeren eller oppdragsgiveren. Det bør gå fram hvem som har utført tilstandsvurderingen og deltatt i befaringer og drøftinger, og når det er gjort.

342 Tegninger av bygningen er nødvendige, fordi de færreste sakene blir diskutert og løst bare på stedet. Det er dessuten mye lettere å se, skissere og diskutere alternative løsninger over målfaste tegninger. Når man melder eller søker om tillatelse til å gjennomføre tiltaket, skal både eksisterende forhold og endringene vises på tegning.

343 Sjekkliste/kontrollplan. Vi anbefaler å gå gjennom hele sjekklista i Planløsning 241.418, selv om problemene tilsynelatende bare berører deler av boligen. Ideer til løsninger kan oppstå ved å la funksjoner bytte plass, og nye behov kan avdekkes når de mest presserende er tilfredsstilt.

4 Mulighetsanalyse

41 Generelt

Etter tilstandsvurderingen må man lage en analyse av mulighetene. Mulighetsanalysen består i å vurdere hvilke løsninger som kan gjennomføres i den aktuelle bygningen.

Beboeren må bidra til analysen, spesielt ved prioritering av innsatsområder, akseptabel standard o.l. Ergoterapeuten må bidra med kunnskap om funksjonshemningen, muligheter for opptrening, mulig forverring av funksjonsnivå, hjelpemidler og plassbehov, og sørge for at ev. hjelpere får skikkelige arbeidsforhold. Den bygningskyndige må bidra med å se tekniske og planløsningsmessige alternativer, og lage prisoverslag over dem.

42 Eierforhold og beslutningsrett

Eierforhold og beslutningsrett er viktige premisser for analyse av mulighetene, spesielt når det gjelder alternative planløsninger og bygningstekniske endringer. I leieboliger og borettslag må man undersøke om huseier eller styre tillater de foreslåtte endringene.

43 Finansiering

Eldre mennesker har ofte ikke vurdert mulighetene for boligtilpasning grundig nok. Mange overvurderer kostnadene ved å tilpasse boligen og kvier seg for å ta opp lån eller søke økonomisk støtte. Mange beboere trenger veiledning og økonomiske råd. Beboeren vil stå økonomisk og juridisk ansvarlig for alt som blir gjort med boligen. Kommunen kan bidra med sosialfaglig og økonomisk rådgivning i boligsaken.

44 Foreløpig konklusjon

Konklusjonen bør være et sammendrag av særegne problemer og prioriterte tiltak. Den bør trekke fram formålet med tilstandsundersøkelsen, antall personer i husholdningen og en kort beskrivelse av de funksjonshemningene, tekniske hjelpemidlene og den personlige hjelpen som er tatt i betraktning ved vurdering av boligen.

For mange kan det være aktuelt å legge opp en strategi med tilpasning i flere trinn, der enklere strakstiltak og mer omfattende ombygging ses i sammenheng. Konklusjonene danner både grunnlag for anbefalinger til beboeren, og for eventuelle vedtak om offentlig støtte eller tildeling av alternative boligløsninger.

5 Tilpasningsforslag med kostnader

51 Generelt

Man bør utarbeide et tilpasningsforslag med kostnader basert på konklusjonen fra pkt. 44.

En grundig tilstandsvurdering og klare, prioriterte mulighetsanalyser er viktig for prosjektering og utføring av bygningstekniske endringer, og for å sikre at resultatet er verdt innsatsen. Tilstandsvurdering og mulighetsanalyse er også viktige dokumenter ved søknad om stønad til tiltakene.

52 Forskjellig ambisjonsnivå

Tilpasningsforslagene kan grupperes etter disse ambisjonsnivåene:

– Nivå 1: enklere tilpasninger uten inngrep i planløsning og konstruksjon, f.eks. fjerning av dørterskler, endringer i enkelte rom, allergisanering osv.; dvs. tiltak som ikke krever byggetillatelse

– Nivå 2: oppgradering til livsløpsstandard, større inngrep i planløsning, tilbygg

– Nivå 3: spesialbolig tilpasset omfattende funksjonshemninger, større tillegg i areal o.l., tilbygg som utgjør en vesentlig del av boligen.

– Nivå 4: spesialtilpasning med mulighet for senere utvidelse eller ytterligere tilpassing pga. endring i livssituasjon eller funksjonshemning.

53 Kostnader

Kalkyler og kostnadsoverslag legges som regel til grunn for beslutning om tiltak. For sammensatte tilpasningstiltak er det en fordel å splitte kostnadene opp på funksjoner, selv om det er gitt et samlet anbud. Erfaringsbaserte kostnader kan noteres ved alle aktuelle tilpasningsforslag. Analysen bør oppsummeres i minst ett helhetlig alternativ, helst flere.

54 Tilpasning eller ny bolig

Dersom alle tilpasningsforslag viser seg å koste mer enn en ny bolig, eller investeringene i boligen og tilpasningene overstiger salgsverdien og ev. direkte tilskudd, skal det mye til at man anbefaler å tilpasse et eldre hus. Tilknytning til sted og lokalmiljø som innebærer uformell omsorg og andre hensyn, kan likevel være argumenter for å satse på omfattende tilpasninger.

55 Rapport

Tilstandsvurderingen og mulighetsanalysen bør munne ut i en rapport. Rapporten bør konkludere med et anbefalt tilpasningsforslag med kostnader, ev. alternative strategier, se tabell 55. Rapporten  bør fullføres, selv om man umiddelbart bestemmer seg for en løsning og iverksetter den. Rapporten må følge den videre saksgangen, ved søknader om støtte osv. For mange kan det bli aktuelt å gå tilbake til tilstandsbeskrivelsen som grunnlag for vedlikeholdsplaner, hvis situasjonen endrer seg eller nye tilpasninger blir aktuelle etter en tid. Rapporten bør være godkjent av beboeren og ev. ergoterapeut.

Tabell 55

Rapporten bør inneholde prosjektidentifikasjon, tegninger av huset slik er i dag, ev. oppmålingstegninger, utfylt sjekkliste for tilstandsgjennomgangen, konkrete vurderinger som er foretatt, ev. kostnadsoverslag og konklusjoner.

6 Referanser

61 Utarbeidelse

Dette bladet er skrevet av Tom Gyran, basert på et manus skrevet av Grete Bull. Saksbehandler har vært Anders Kirkhus. Bladet erstatter delvis 241.303 utgitt 1985. Redaksjonen ble avsluttet i november 1998.

62 Litteratur

621 Bull, G. og Christophersen, J.: Boligutbedring for funksjonshemmede. Behov, etterspørsel og kostnader. Prosjektrapport 209. Norges byggforskningsinstitutt. Oslo 1997

622 Norges brannvern forening: Brannvern for personer med nedsatt hukommelse

623 BE-melding HO-3/91: Boliger for funksjonshemmede

624 Veien mot ny bolig – en veileder for brukere og fagfolk. Norges Handikapforbund. Oslo. 1997

625 Tekniske hjelpemidler for funksjonshemmede. Norges Handikapforbund. Oslo. 1996

626 Ny bolig? Livsløpsboligen. Norges Handikapforbund. Oslo. 1996

627 Ringpermen Lån og tilskudd («Blåboka»). Den Norske Stats Husbank. Oslo

628 HB 7.B.5 Retningslinjer for utbedringslån fra Husbanken. Den Norske Stats Husbank. Oslo

629 HB 8.B.2 Retningslinjer for boligtilskudd fra Husbanken for tilpassing av bolig. Den Norske Stats Husbank. Oslo

630 HB 8.B.3 Retningslinjer for prosjekteringstilskudd fra Husbanken. Den Norske Stats Husbank. Oslo

631 Brannvern for hjemmeboende pleie- og omsorgstrengende. Statens bygningstekniske etat, Direktoratet for brann- og eksplosjonsvern, og Statens helsetilsyn. Tønsberg/Oslo 1998

© SINTEF Byggforsk

Materialet i dette dokumentet er omfattet av åndsverklovens bestemmelser. Uten særskilt avtale med SINTEF Byggforsk er enhver eksemplarfremstilling, tilgjengeliggjøring eller spredning utover privat bruk bare tillatt i den utstrekning det er hjemlet i lov eller tillatt gjennom avtale med Kopinor, interesseorgan for rettighetshavere til åndsverk. Utnyttelse i strid med lov eller avtale kan medføre erstatningsansvar, og kan straffes med bøter eller fengsel.